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核心观点
统计局公布2023年1-4月房地产市场运行情况。1-4月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为37636万平米/39750亿元/35514亿元/31220万平米，同比增速分别为-0.4%/+8.8%/-6.2%/-21.2%，前值-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%。
低基数效应下单月销售增幅扩大，区域间分化明显。本月统计局销售数据同比计算的基数与历史数据不一致，根据国家统计局回应，本月数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，具体原因包括对毁约退房的商品房销售数据进行修订、对统计执法检查中发现的问题数据进行改正、剔除具有抵押性质的销售数据等。可比口径倒算下4月单月同比增速进一步扩大，主要原因是去年同期受疫情影响基数较低；单月环比降幅较深除有季节性因素之外，我们认为4月的市场热度的确较2-3月有所下降。从5月上半月主要城市的高频数据来看，同比增幅仍较4月收窄，销售大概率延续弱复苏的态势。
新开工降幅持续扩大，房地产投资承压。可比口径计算4月新开工面积单月同比下降27.4%，低基数效应下仍维持较大降幅。我们认为新开工面临多方面的阻力：土地成交缩量趋势未改；地方城投此前拿地项目入市节奏缓慢；去化率和成交价无明显改善时房企补库存动力不足；保交楼政策推动下竣工持续回暖，4月单月竣工面积同比增速扩大至41.8%，对新开工存在挤出效应等。4月房地产投资同比-7.3%，降幅扩大。当前行业新开工和竣工趋势背离，施工面积承压，预计建安成本对房地产投资的支撑走弱；另一方面房企投资拿地缩量趋势未改，共同制约投资修复速度。
销售带动资金面改善，外部融资仍有缺口。1-4月房地产企业到位资金45155亿，同比-6.4%，降幅进一步收窄。按照可比口径推算单月到位资金10447亿，同比+3.6%，前值+2.8%。分项来看，国内贷款融资1149亿，同比-11.7%，前值+6.1%；自筹资金2794亿，同比-24.3%，前值-17.4%；定金及预收款4016亿元，同比+31.2%，前值+13.5%，个人按揭贷款2034亿，同比+23.1%，前值+20.0%。
TOP10集中度回升，百强销售进一步分化。克而瑞数据显示，2023年1-4月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比分别+17.3%、+24.9%、-2.2%和-9.8%。2023年1-4月TOP10销售集中度为25.3%，前值为24.0%，集中度有所回升。
投资建议与投资标的
4月房地产销售、到位资金进一步改善，但投资和新开工降幅扩大。4月单月销售数据同比增速扩大但环比降幅较深，主要原因是去年同期疫情影响下的低基数效应，但从高频数据走势和实际案场到访、认购情况来看，4月市场热度较2-3月有所下降，5月上半月的表现也较为平淡，销售大概率延续弱复苏的态势。4月销售均价明显提升，我们认为主要原因是销售持续分化导致的结构性变化，重点城市和板块的销售占比提升，且销售均价较高的东部区域去年同期受疫情影响严重，销售占比恢复后进一步推高成交均价增速。销售回款改善带动房企资金面修复，与销售相关资金分项单月增幅均有扩大，但仍落后于销售；融资相关分项存在缺口，主要受制于行业新开工缩量和民企信用融资持续净流出。竣工持续改善，投资和新开工数据承压。新开工面临土地成交缩量、地方城投拿地项目入市节奏缓慢、房企补库存动力不足、竣工挤出效应等多方面的阻力；新开工和竣工趋势背离，预计建安成本对房地产投资的支撑将走弱，叠加房企投资拿地缩量，共同制约后续房地产投资改善。预计行业仍将维持弱复苏的态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。
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