又是半夜鸡叫,不过这次是雄鸡叫鸣,预示着阳光会逐渐普照。
【资料图】
7月27日23点22分,突然一则消息传出。住建部部长在一次会议上首次提到未来购房政策可能会有较大放松,包括个人住房贷款“认房不认贷”等政策将会陆续出台。
对于目前极度阴霾的市场,这是一剂强心针。
这一针和过去的药方不同,可以说是找对了病症,一下子扎到了重点。
目前市场的病症的表现是信心不足,挂盘量大导致抛压很重,但是消失的买家导致价格跌跌不休。
网上有多人说,你出了除降价外的一切手段,我就出除购买外的一切支持。
说这话的人基本一窍不通,房地产如果持续降价,不但不能救市,反而直接送进ICU,这一年多的全国多个城市市场的走势早就证明了这一点。
那么此时出个大招怎么样呢?比如限购限贷全部放开,恢复完全市场的调控。
这也是昏招!
听说过中医说的“虚不受补”吗?如果病体尚未恢复元气,一剂猛药不但不能救市,反而会导致更大的问题,甚至直接下病危通知。
此时要像中医一样,先把虚弱的病体慢慢恢复元气,再进一步治疗。什么是元气?信心!
目前高层对市场的判断是什么?是“供需关系发生深刻变化”,也就是投资型的人群消退,供应端数量大,但是自住型人群观望氛围级浓、不敢入场。
那怎么让买家敢于如常?最重要的就是恢复信心,用柔和而有效的政策,让市场逐渐走出阴霾,让那些真正的住房者敢于站在消费的角度购买房产。
要治市场的病,最主要的政策就要面对市场一切利润的来源——市场终端。谁是终端?消费者。
过去的很多政策是面对生产者——开发商,这就是“治标不治本”。开发商无论收到多少支持,最终都要卖出房子才能真正兑现利润,买不出房子,一些都是水中望月。
要治市场病,就要祛消费者的“心中贼”。
消费者的“心中贼”就是——政策是真的有效还是光喊口号?是用嘴治病还是用药治病?是开安慰剂还是开药剂?
在做了一段时间心理按摩后,高层终于开出方子了。
部长讲话中有三条“政策方向”(不是政策)刚好就是有效而柔和的,针对“消费型”自住购买者的药剂。
1、进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率;
2、改善性住房换购税费减免;
3、个人住房贷款“认房不用认贷”。
“降低购买首套住房的首付比例和贷款利率”是针对刚需的实质性利好,尤其是那些购买力相对捉襟见肘的低收入刚需。
“改善性住房换购税费减免”是针对改善的,而且是改善中最为辛苦的以房换房的刚改人群。
“认房不认贷”是面对所有二贷购买者,尤其是卖出老家房产来大城市的新移民,这里面既有刚需、也有改善。
可以说,如果这则消息的内容可以实打实全部落地,那么房地产市场大概率将走出阴霾,逐步恢复市场活力。
但是这三味药的力度又有所不同。
“换购税费减免”是力度最轻的,针对的人群最小。这味药针对的人数少,作用也小。
卖房去买房的人群比例本来就不高,而且置换人群的压力主要在资金缺口太大这个问题上。
绝大部分置换都是要买位置更好、面积更大、房间更多、配套更方便、小区环境更好的房子,这类房子和刚需房之间差价很大,有些刚需房卖出再添加一倍都不一定够,这类购房者缺的不是那点税费,首付基本也有,缺的是后面远远不断的月供。
“降低购买首套住房的首付比例和贷款利率”力度适中。这味药主要针对潜在人群,力图吸引更多收入较低的人群进入市场,同时金融机构做出让利,也让这部分人得到一定得实惠。
“认房不认贷”是味猛药,见效会很快,但是估计剂量上会斟酌,也不会给所有的区域使用。
这味药对于小城市作用不大,但是对于北京、上海这样的城市,一旦不认贷,那二套首付会从七成、八成下降到三成,一套2000万的二手在上海贷款额度从600万上升到1400万;北京更夸张,由于严格的评估价,一套2000万的二手可能从几乎需要全款变成贷款500万以上。
而对于广、深以及强二线城市,大量在家乡购买第一套房的,目前被视为二套的新移民都会立刻转化为刚需群体。
这样一来,二线以上城市的需求将会大大增加,购买力突然猛增。
同时,大城市改善型房源会有一波利好。
这三个政策方向,才是真正的药剂,治标又治本。
药方子已经开出来了,但是还没有下药。
政策的方向给出来了,具体怎么样还要看具体政策颁布的内容,以及各地的实施细则。
所以,先不要过于乐观。
更何况,政策方向是住建部部长提出的,但是这三条政策的实施并不都是住建部。
降低首付比例和贷款利率,前者是住建部,后者是银保监会、央行;改善性住房换购税费减免,实施部门应该是税务总局,财政部也要参与;个人住房贷款“认房不用认贷”,主要实施部门是银保监会、央行。
外科医生开出的药方,五官科和骨科医生用不用还存在问题,这时候最好有个更权威的专家或者人士,对病人实施会诊,集体决策、联合治疗。
在2014-2015年,有过一次“联合会诊”。
2014年9月30日,中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(史称“9·30新政”),10月9日,住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,其后财政部、国家税务总局发布《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》。
在2015年年初,国家七部委在年末岁初多次发表对楼市的看法及政策,到8月27日,六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。
可以看出,房地产市场的大病,一个科室是治不好的,需要多科室的专家联合会诊,最好医院院长能够挂帅组成专家小组,这样方可以妙手回春、药到病除。
第一个药方已经开出来了,后续的会诊还远吗?
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